‘Si vous avez des plans immobiliers, il vaut mieux ne plus attendre un an’

La victoire inattendue de Donald Trump aux élections a mené à un sursaut des taux d’intérêt dans le monde. Peter Vanden Houte, l’économiste en chef d’ING Belgique, et John Romain, le directeur général d’Immotheker-Finotheker, anticipent l’avenir.

Selon Peter Vanden Houte, le plancher des taux d’intérêt se situe derrière nous, “mais pour l’heure, ils ne grimperont pas en flèche”. Le récent sursaut des taux est la conséquence des promesses électorales du nouveau président américain Donald Trump. “Au cours de sa campagne, Trump a déclaré qu’il allait diminuer les impôts et intensifier les dépenses de défense et d’autres dépenses publiques. Une telle politique expansionniste stimule la croissance économique et elle attisera l’inflation.” Vanden Houte ne serait pas étonné si les taux d’intérêt aux Etats-Unis augmentent encore un peu, et si les taux d’intérêt européens sont, de ce fait, entraînés. Il souligne toutefois qu’il faut attendre dans quelle mesure Trump sera à même de réaliser ses plans. Vanden Houte: “Le premier speech après sa victoire semblait déjà beaucoup plus modéré concernant des thèmes comme l’Obamacare et les accords de libre-échange internationaux”.

Le taux belge à long terme avait déjà un petit peu remonté avant les élections américaines. Quel en était l’explication ?

PETER VANDEN HOUTE. “Tout est venu d’une intervention d’Yves Mersch. C’était la première fois qu’un homme à la tête de la Banque Centrale Européenne (BCE) a aussi clairement souligné les effets indésirables de la politique monétaire actuelle. Ce taux d’intérêt extrêmement bas est un défi pour les banques et les assureurs, mais pour les épargnants aussi, c’est une situation délicate. Les marchés ont interprété ce surprenant discours comme un signal que la BCE allait mettre fin à son programme de rachat des obligations. La fin de l’assouplissement quantitatif semble donc à l’horizon, la BCE va cependant veiller à ce que cet arrêt ne se passe pas de manière trop abrupte.”

Comment voyez-vous l’évolution des taux à long terme ? Où nous situerons-nous dans un an, par exemple ?

JOHN ROMAIN. “Sur base des évolutions démographiques, les taux d’intérêt resteront, des années encore, relativement faibles. Au moins jusqu’en 2030, nous aurons affaire chez nous à une pyramide des âges inversée. Le potentiel de croissance économique est de ce fait limité pour encore longtemps.”

VANDEN HOUTE. “Je conviens tout-à-fait que l’évolution démographique ne justifie pas des taux d’intérêt sensiblement plus élevés. D’ici la fin de l’année prochaine, ils peuvent toutefois encore augmenter de 50 points de base, mais tout de même pas beaucoup plus que cela. D’un côté, vous avez la fin de l’assouplissement quantitatif, ce qui donnera une pression à la hausse sur les taux d’intérêt. D’autre part, nous nous trouvons devant une année intéressante en Europe, avec notamment des élections en Allemagne, en France et aux Pays-Bas. Et d’abord, nous avons encore le référendum italien. Tout résultat d’élection surprenant – il n’est pas impensable que Marine Le Pen arrive au pouvoir en France – sera source d’inquiétude en Europe, avec des taux d’intérêt plus bas comme conséquence. 2017 sera une année charnière pour les taux d’intérêt.”

Si les taux d’intérêt poursuivent leur augmentation, ne risquons-nous pas des problèmes sur le marché immobilier ? Dans le passé, des pessimistes ont prédit un crash. Auront-ils bientôt raison ?

VANDEN HOUTE. “Pas mal de gens avaient prédit que l’adaptation du bonus logement flamand mènerait à une correction sur le marché immobilier. Les taux extrêmement faibles ont plus que compensé cet effet négatif. Comme nous ne prévoyons pas directement d’ascension spectaculaire des taux, le marché immobilier se déplacera latéralement: dans la ligne de l’inflation, ou juste un peu en-dessous. Il est en outre important que l’emploi soit en croissance, ce qui contribue aussi à soutenir le marché immobilier.”

ROMAIN. “La diminution des taux d’intérêt n’est qu’un des facteurs qui, ces dix dernières années, a contribué à l’augmentation des prix de l’immobilier. La stabilité du chômage, la croissance des revenus, l’augmentation des avoirs financiers des ménages belges, l’allongement de la durée des crédits et l’avantage fiscal du bonus logement y ont aussi joué un rôle. J’ai fait une simulation des effets d’une augmentation des taux sur les prix du marché immobilier. Si tous les autres facteurs restent égaux, le taux d’intérêt devrait déjà augmenter jusqu’à 4% pour créer une chute des prix de 20%.

VANDEN HOUTE. “Vous ne devez également pas oublier que le prix de l’immobilier est une moyenne de différents segments, qui ont chacun leur propre dynamique de prix. Notamment parce qu’elles ne sont pas énergétiquement efficaces, les plus grandes villas des années septante ne se situent pas bien dans le marché. Dans ce segment, nous voyons dès lors les plus grandes diminutions de prix.”

ROMAIN. “Si les taux d’intérêt augmentent, le nombre d’acheteurs dans le segment de marché le plus élevé continuera à diminuer. Dans ce cas, plus d’acheteurs apparaîtront dans le segment du milieu, entre 250.000 et 300.000 euros, ce qui soutiendra le prix dans cette catégorie.”

Que conseillez-vous aux personnes qui ont des projets de construction ou d’achat ? Doivent-ils immédiatement courir vers leur banque pour souscrire un crédit ?

ROMAIN. “L’augmentation des taux d’intérêt à long terme des dernières semaines ne s’est pas encore traduite partout par des taux hypothécaire plus élevés. Le rendement du OLO belge à vingt ans entre le 3 octobre et le 14 novembre est passé de 0,75 à 1,4%. Le taux au comptoir – donc pas le taux affiché – chez un leader du marché en Belgique pour un crédit hypothécaire à taux fixe sur vingt ans a à peine changé pendant la même période. A peine une petite augmentation de 1,84 à 1,89%. La raison est simple: les banques s’adressent à l’épargnant pour leur financement, qui ne reçoit pour l’instant que 0,11%. Si le rendement de l’OLO continue à augmenter et que le taux sur l’épargne reste aussi faible, le taux hypothécaire suivra, mais il n’augmentera pas de manière sensible. Il faudra tout de même être attentif à ce que le taux fera si l’incertitude concernant l’euro augmente.”

VANDEN HOUTE. “Celui qui a des plans immobiliers n’a tout de même pas intérêt à encore attendre un an. La tendance est légèrement à la hausse. Une rechute intermédiaire n’est bien sûr pas à exclure.”

Il y a quelques années, il était impensable que les taux d’intérêt diminuent en-dessous de zéro. Certaines banques ont, in tempore non suspecto, accordé des crédits hypothécaires, grâce auxquels les emprunteurs sont aujourd’hui remboursés d’intérêts chaque mois. AXA et Belfius refusent d’accorder ces intérêts négatifs.

VANDEN HOUTE. “Bien que chez ING même, on applique des taux d’intérêt négatifs, j’ai comprends toutefois le point de vue d’AXA et Belfius. Ecoutez, il y a quelques années, le législateur est intervenu en instaurant l’obligation que le taux variable, lors d’une révision, ne puisse plus augmenter plus que ce qu’il peut diminuer, de telle sorte qu’il y ait une certaine symétrie dans le risque de taux. Comme on supposait implicitement que le taux ne pouvait pas diminuer en-dessous de zéro, cela voulait dire que le taux pouvait au maximum doubler. Pour les banques, c’est une affaire qui a coûté cher, car elles devaient se couvrir en achetant des options.”

ROMAIN. “Je ne suis pas de cet avis, car la loi permet explicitement que le taux d’intérêt, lors d’une adaptation, peut diminuer plus qu’augmenter. Ce n’est donc pas symétrique. Par de pures considérations commerciales, quelques banques ont, dans le passé, fait des offres avec des taux d’intérêt qui pouvaient diminuer de manière illimitée. Personne n’avait prévu, il y a cinq ans, que les taux descendent un jour en-dessous de zéro. Ces banques ont été imprudentes et elles doivent maintenant payer le prix.

“AXA et Belfius défendent leur point de vue en faisant référence au code civil. Une convention de crédit est en essence basée sur l’octroi de capital par le prêteur contre le paiement d’une rémunération, notamment l’intérêt. Ensuite, elles se cachent derrière le fait qu’aucune clause de la convention ou de l’acte ne laisse entendre que le prêteur paierait un intérêt négatif au preneur de crédit.

“Les deux banques font référence au code civil, mais dans celui-ci, il se trouve aussi très clairement qu’en cas de manque de clarté, le consommateur reçoit l’avantage. Quoiqu’il en soit, il n’y a tout simplement pas d’autre interprétation possible. Sinon pourquoi des banques comme ING et BNP Paribas Fortis appliqueraient correctement ces taux négatifs ?”

Le ministre des Consommateurs Kris Peeters (CD&V) se trouve du côté des preneurs de crédit mécontents. Peut-il imposer cela ?

VANDEN HOUTE. “Indépendamment du fond de l’affaire, qui est complexe, c’est simplement de la logique politique. Donner raison au consommateur est bien plus facile que donner raison aux banques. Mais le consommateur va toutefois devoir agir lui-même.”

ROMAIN. “La loi sur le crédit hypothécaire doit protéger le consommateur et, en ce sens, est une loi des consommateurs. Le ministre lui-même ne peut pas imposer cela, mais les personnes dupées peuvent entamer une procédure juridique individuellement ou se réunir pour entamer une procédure juridique ensemble.”

Dirk Van Thuyne