Résidences secondaires: en Italie, les bonnes affaires se font rares

Si vous visez des rendements immobiliers spectaculaires, l’Italie n’est pas forcément la destination indiquée. Selon Ronald de Rooy, de chez ItaliaCasa, les raisons qui poussent les étrangers à investir dans une seconde résidence dans la péninsule sont avant tout la certitude d’acquérir une valeur sûre et la passion pour le pays.

Troubles politiques autour du référendum, tremblements de terre causant des centaines de victimes : on ne peut pas dire que 2016 fut une année de tout repos pour l’Italie. Le marché de l’immobilier ne semble pourtant pas en avoir trop souffert. ” Il faut distinguer le marché immobilier local et le marché des résidences secondaires “, souligne Ronald de Rooy, associé chez ItaliaCasa, le courtier officiel néerlandophone le plus en vue en Italie, comme il se présente lui-même. ” L’année dernière, le marché immobilier italien a reculé de 1,4 %, à contre-courant du segment des secondes résidences qui, lui, a presque partout repris des couleurs et connu une hausse des prix. La raison de ce rebond des résidences secondaires est simple : la demande étrangère reste solide. Le public souhaitant investir en Italie est très spécifique. Il nourrit généralement un amour de la langue, de la culture, de la gastronomie et de l’hospitalité italienne. Il ne songe même pas à aller vers d’autres contrées. ”

Les investisseurs étrangers sont surtout attirés par le centre de l’Italie (Toscane, Ombrie, Marches), la Toscane demeurant la région qui remporte le plus de succès. Des membres issus du monde politique et des affaires, et même les familles royales belge et néerlandaise, y ont depuis longtemps une résidence secondaire où ils viennent se reposer. Autant dire que tout ce beau monde ne tire pas les prix vers le bas. ” La crise a quelque peu mis les prix sous pression, atténuant les différences entre la Toscane, l’Ombrie et les Marches, explique Ronald de Rooy. L’intérêt pour l’immobilier dans ces régions ne cesse de croître. Et en raison d’un manque de constructions nouvelles, une pénurie apparaît même progressivement sur le marché, ce qui devrait contribuer à faire augmenter les prix. Les bonnes affaires deviennent rares, et les intéressés ne doivent donc plus trop tarder. ”

Dans le nord de l’Italie, surtout autour des lacs de Côme et de Garde, une forte demande et une offre limitée ont pour effet de faire grimper les prix petit à petit. Seule la région autour du lac Majeur semble encore se maintenir. Fait étonnant, l’immobilier dans les stations de ski des Alpes italiennes connaît, lui aussi, un engouement de plus en plus vif.

Acompte plus élevé

Les procédures pour l’achat d’un bien en Italie sont assez similaires à celles de la Belgique. Le rôle du courtier y est toutefois très différent. S’il existe aujourd’hui des courtiers qui accompagnent activement les acheteurs, la tendance en Belgique est plutôt de protéger d’abord les intérêts du vendeur. Cela n’est pas tout à fait le cas en Italie : le courtier y joue plutôt un rôle d’intermédiaire. Il fournit des services aux deux parties, qui lui versent par conséquent également toutes deux une commission.

Comme en Belgique, l’achat d’un bien en Italie se déroule en deux étapes : la signature du compromis de vente (compromesso ou contratto preliminare), suivie de celle de l’acte notarié (atto notarile). Dans le compromis de vente, l’acheteur et le vendeur s’engagent à finaliser la transaction devant notaire. Là où la procédure diffère sans doute le plus par rapport à la Belgique, c’est au niveau de l’acompte. En Belgique, il est d’usage de demander à l’acheteur de verser un acompte de 10 % lors de la signature du compromis, et le reste de la somme à la signature de l’acte notarié. L’acompte (caparra ou acconto) exigé en Italie est plus important : il se situe généralement entre 20 et 30 %. Si l’acheteur se retire, il perd l’intégralité de son acompte. Par contre, si c’est le vendeur qui se désiste, ou s’il a fourni des informations erronées au sujet du bien, il doit alors reverser à l’acheteur, en guise d’indemnisation, le double de l’acompte initialement versé.

En vue de lutter contre la fraude fiscale, les autorités italiennes ont introduit en 2014 un système de compte de tiers. Ce système, par lequel l’acheteur et/ou le prêteur hypothécaire versent la somme de la transaction à l’avance sur un compte d’attente du notaire, existe depuis très longtemps chez nous. Une fois le transfert de propriété du bien réalisé, le notaire verse l’argent au vendeur. Ce procédé doit assurer la transparence des transactions immobilières. Pour autant, l’utilisation d’un compte de tiers n’est pas encore appliquée par tous les notaires italiens. Une autre option consiste à recourir à un chèque non transférable couvert par la banque. Cela dit, comme l’émission d’un chèque de ce type prend souvent beaucoup de temps, veillez à introduire votre demande auprès de la banque bien à temps.

TVA ou droits d’enregistrement ?

En Italie, l’achat d’un bien immobilier entraîne le paiement d’une taxe unique. Comme en Belgique, vous devrez vous acquitter de la TVA ou de droits d’enregistrement, selon la situation. La TVA (IVA ou imposta sul valore aggiunto) est notamment due sur l’achat d’une nouvelle construction bâtie par un promoteur immobilier. ” Le taux s’élève à 10 % du prix convenu. Il faut encore ajouter à cela les frais de notaire, d’enregistrement et de courtage, qui se chiffrent au total à quelque 14 %. Mieux vaut donc ne pas les oublier, affirme Ronald de Rooy. Aux yeux du fisc italien, un bâtiment est considéré comme neuf jusqu’à cinq ans à compter de l’achèvement des travaux. ”

Si vous achetez un bien existant, vous aurez à vous acquitter d’une taxe de 9 % pour le transfert de propriété. ” Il est intéressant de noter que cette taxe n’est pas calculée sur le montant de l’achat, mais sur la valeur cadastrale du bien, qui oscille généralement entre 20 à 40 % à peine de sa valeur économique “, explique Ronald de Rooy.

Outre ces taxes uniques, les propriétaires en Italie doivent également s’acquitter de taxes annuelles. L’IMU (imposta municipale unica) est une taxe communale sur les biens immobiliers. Ici encore, c’est le revenu cadastral qui sert de base d’imposition. Cette taxe est calculée à l’aide d’une formule assez complexe mais elle est, quoi qu’il arrive, plus basse qu’en Belgique.

Si vous revendez le bien dans les cinq ans après l’achat et que vous réalisez une plus-value sur la revente, vous serez taxé sur cette plus-value, considérée aux yeux du fisc italien comme des revenus divers.

Par Dirk Van Thuyne.